KİRA TESPİT DAVASI

KİRA TESPİT DAVASI

KİRA TESPİT DAVASI

A. MEVZUAT

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

(Kira Bedeli) Belirlenmesi

Madde 344- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla,”  beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

B. AÇIKLAMALAR

Kira tespit davası, kira kontratının yenilenmesi sürecinde karşılaşılan kira bedelinin ne kadar olması gerektiğiyle alakalı ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözülmesi amacıyla açılan hukuki bir süreçtir. Diğer adıyla kira bedelinin tespiti davası olarak da bilinen bu süreçte, mülk sahibi genellikle kira bedelinin piyasadaki mevcut durum ve rayiç fiyatlar doğrultusunda güncellenmesini talep ederken, kiracı kanunlara uygun bir artış yapılmasını istemektedir.

31.8.2023 tarihine kadar Sulh Hukuk Mahkemesinde doğrudan kira tespit davası açılabilirken, 09.01.2023 tarihi itibariyle kira tespit davası açmadan önce ARABULUCULUK ZORUNLU hâle getirilmiştir. Arabuluculuğa müracaat etmeden dava açılırsa, açılan dava DAVA ŞARTI YOKLUĞUNDAN USULDEN REDDEDİLİR. Kira tespit davasını hem kiracı hem de kiraya veren açabilir. Kiracı, fazla olan bedelinin düşürülmesi için kiraya veren ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir.

PAYLI MÜLKİYETTE 'her paydaş kendi payı oranında' kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz ELBİRLİĞİ MÜLKİYETE tabii ise 'tüm ortaklar dava arkadaşı olarak birlikte' kira bedelinin tespiti davası açmaları gerekir. Tek hissedar kira bedelinin tespiti davasını açmış ise diğer hissedarlar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.

Kira Bedelinin Tespiti davası ancak konut ve çatılı iş yerlerinin kirasında söz konusu olur. Kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesinde ya da taşınmazın bulunduğu yer SULH HUKUK MAHKEMESİNDE açılır. Davanın makul sürede sonuçlanması ve sağlıklı yürütülebilmesi adına taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmasında fayda vardır.

TARAFLAR ARASINDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ KONUSUNDA ANLAŞMA VARSA, kira sözleşmesinde yıllık arttırım oranı kararlaştırılmış ise kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinde ki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kira sözleşmesinde artırım oranı belirlenmemiş ise, kiracı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinde ki on iki aylık ortalamalara göre artış yaparsa kira tespit davası açılamaz.

TARAFLAR ARASINDA YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA ARTTIRIMI İLE İLGİLİ BİR ANLAŞMA YOKSA, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi hâlinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira kira yılının tüketici fiyat endeksinde ki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla Sulh Hukuk Hakimi tarafından belirlenir.

Uygulamada karşılaşılan asıl kira tespit davasına konu olan olay şu şekildedir: Kira tespit davasının açılabilmesi için taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmalı ve söz konusu kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş olmalıdır. Her 5'er yıllık dönemde kira tespit davası açılabilir. Örneğin kira tespit davası 5.yılın sonunda değil de 7.yılın sonunda açılırsa, 5'er yıllık dönemlerde açılabiliyor düşüncesi ile 3 sene sonra yeniden kira tespiti talep edilemez. 7.yılın sonunda açılan kira tespit davasında karar alındıktan sonra ki 5 yıl içinde yeniden kira tespit davası açılabilir.

Bir diğer ihtimalde yani kira tespit davasının kira sözleşmesinde ki 5.yıl dolmadan açılması hâlinde söz konusu husus davanın reddini gerektirmez. Ancak yargılama devam ederken 5.yıl tamamlanırsa davacıdan kira bedelinin tespitini isteyip istemediğinin sorulması gerekir. 

Kira tespit davasını açan tarafın davayı açmakta hukukî yararı bulunmalıdır. Ayrıca dava açılmadan önce kira sözleşmesinde kira bedelinde artış yapılıp yapılmayacağına dair hüküm bulunup bulunulmadığına dikkat edilmelidir:

1.Kira sözleşmesinde yeni yılda kira bedelinde artış yapılacağında dair hüküm varsa,

Yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada Mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. 

Örneğin elimizde 01/11/2019 tarihli bir kira sözleşmesi var. 01/11/2024 tarihi itibari ile 5.kira yılı doldu. Yani 31/10/2025 6.kira yılı. TBK m.344/3'e göre 31/10/2025' e kadar kira tespit davası açarak lehe hüküm alırsak yeni kira bedeli 01/11/2024 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

2.Kira sözleşmesinde yeni yılda kira bedelinde artış yapılacağına dair hüküm yoksa, 

Bu durumda ise kira tespit davası yeni dönemin başlangıcından itibaren EN GEÇ 30 GÜN ÖNCE ya da 30 günlük süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunularak 'o kira dönemi içinde, herhangi bir tarihte' açılabilecektir.

Örneğin elimizde 01/01/2018 tarihli bir kira sözleşmesi var. 11/04/2024 tarihinde 5.kira yılının dolduğunu fark ettiniz ve kira bedelinin arttırılmasına ilişkin bir şeyler yapılmasını istediniz. Öncelikle içinde  bulunduğumuz kira yılını tespit edelim. 01/01/2024- 31/12/2024 örneğimizde içinde bulunduğumuz kira yılıdır. O hâlde yeni kira dönemi 01/01/2025 tarihinde başlayacaktır. Kira sözleşmesinde kira artış şartı olmadığı için 01/01/2024'ten başlamak üzere kira bedelinin tespitini isteyemeyiz. Ancak 01/12/2024'ten önce dava açarak 01/01/2025 tarihinden itibaren kiracıyı bağlayacak bir kira tespit davası açabiliriz. Kaldı ki bu ihtimalde dava dilekçesinin davalıya tebliğ edildiği tarih değil DAVANIN AÇILMA TARİHİ esas alınır. 

Söz konusu ihtimal üzerinden bu yolu seçmez de diğer yola başvuracak olursak yeni kira döneminden itibaren en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak yeni kira yılı içinde dava açmamız gerekir. Bu yol da ise ihtarnamenin yazıldığı tarih değil KİRACIYA ULAŞMA (TEBLİĞ EDİLME) TARİHİ esas alınır.

Bu durum az önceki örnek üzerinden devam ettirecek olursak 01/12/2024 tarihinden önce ihtarnameyi bir şekilde davalıya tebliğ ettirmiş olmak gerekip, 01/01/2025- 31/12/2025 tarihleri arasında ki herhangi bir zaman diliminde kira tespit davasını açabiliriz. Ki bu durumda 01/01/2025 tarihinden itibaren yeni kira bedeline hükmedilecektir.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/7801E.  2019/4649 K.
''...Kira başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl dolduktan sonra kira tespiti istenmiş ise dönem, hak ve nesafet dönemi olup kira tespiti, hak ve nesafete göre kira bedelinin rayice göre belirlenmesi ve kiralananın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira miktarı belirlenmeli ve bu bedelden eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indirimi yapılmalıdır...''

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/6354 E. 2019/2415 K.
''...Hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi için dava tarihine göre civardaki taşınmazların kira rayiçleri ile çevre araştırmaları, günün ekonomik koşulları ve şartları, kıymetine tesir edebilecek tüm faktörler göz önüne alınması gerekir. Davacının talebi kendini bağlar. Yargılama sırasında ıslah mümkün değildir...''

18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı İBK kararında belirtildiği gibi; Hak ve nesafete göre kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örneği dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu,  çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri kararlaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira parası belirlenerek hak ve nesafete uygun kira parası tespit edilmelidir.

Kira Tespiti ve Tahliye Davalarında Yatırılacak Harcı Nasıl Hesaplayacağız?

Yıllık ve aylık nasıl talep ettiğimize göre hesaplanacak harç ücreti ; Arttırılmasını istediğimiz bedel ile mevcut kira bedeli arasında ki fark üzerinden bulunmaktadır.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/4672 E. 2016/15310 K.
''...Harçlar Kanununun 17.maddesşnde ''Gayrimenkulün tahliyesi davalarında, yazılı mukavele olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır.'' düzenlemesi bulunmaktadır. Yargıtay uygulamalarında kiracılık sıfatının tespiti, kira bedelinin uyarlanması davalarında 1 yıllık kira bedeli üzerinden harç alınmalıdır...''

Kira Tespiti ve Tahliye Davalarında Avukatlık Ücreti Nasıl Hesaplanır?

Kira tespit davalarında avukatlık ücreti yıllık fark üzerinden hesaplanır. Eğer mahkeme talebimizi TAMAMEN KABUL ETTİYSE; Mahkemenin hükmettiği bedel ile Mevcut kira bedeli arasında ki farkın 12 ile çarpılması ile belirlenir. Ancak Mahkeme talebimizi KISMEN KABUL ETTİYSE; Talep ettiğimiz bedel ile Mahkemenin hükmettiği bedel arasında ki fark üzerinden yıllık olarak hesaplanmak suretiyle davalı vekili lehine de vekâlet ücretine hükmedilecektir.

Kira tespiti ve tahliye davalarında ücret başlığını taşıyan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9.maddesinin 1.fıkrasına göre, Tahliye davalarında 1 yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın 1 yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, bu Tarifenin ikinci kısmının ikini bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.