| 10 Görüntülenme | 16 dk tahmini okuma süresi
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASI
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASI
Mülkiyet Hakkı, Ferdi Mülkiyet ve Birlikte Mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Mülkiyet tek bir kişiye ait olduğunda ferdi mülkiyet kavramından bahsederken mülkiyetin birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda ise birlikte mülkiyet kavramından bahsederiz. Birlikte mülkiyet ise kendi içinde paylı mülkiyet ve el birliği mülkiyet olarak ikiye ayrılmaktadır.
Diyelim ki 500 metrekare arsa üzerinde 1/2 pay hakkımız var. Payımız olan 250 metrekarelik alana bir yapı inşa etmek istiyoruz. Ancak bu aşamada söz konusu yapının inşa edilebilmesi mümkün değildir. Çünkü bu 250 metrekarelik payımızın ilgili taşınmazın hangi kısma denk geldiği belli değildir. Peki bu sorun nasıl çözülecektir?
Bu sorun iki şekilde çözümlenebilir:
1-Ya ilgili taşınmaz üzerinde hak sahibi olan iki ortak bir araya gelerek PAYLAŞMA SÖZLEŞMESİ yapacak,
2-Ya da taraflar ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ diğer bir deyişle İZALE-İ ŞÜYUU DAVASI açacak.
Taraflar paylaşma sözleşmesi yapmaya karar verirse taşınmazın aynen taksimini veya satılıp, parasının paylaştırılmasını kararlaştırabilirler. İşte bu iki durum da söz konusu olmazsa ortaklığın giderilmesi davası diğer bir deyişle izale-i şüyuu davasını açarız. Söz konusu davada ilgili taşınmazın aynen taksimini ya da satışını isteriz.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASI NEDİR?
Ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği mülkiyetine veya paylı mülkiyete konu taşınır veya taşınmaz mal üzerinde paydaşlar arasındaki ortaklığa son vererek, kişisel mülkiyete geçilmesini sağlar. Bu dava mala ortak olan yani payı olan tüm paydaşlara karşı açılır. Ortaklığın giderilmesi davasını açmak için genel anlamda haklı bir sebep aranmaz. Paydaşın ortaklığa son verme isteği dava açmak için yeterlidir. Ortaklığın giderilmesi davası Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) düzenlenmemekle birlikte hukuki dayanağını TMK m.698 ve devamı hükümlerinden almaktadır;
a. Paylaşma istemi
Madde 698 - Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
b. Paylaşma biçimi
Madde 699 - Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASINA KONU OLABİLECEK VE OLAMAYACAK DURUMLAR
Taşınmazlar, Taşınırlar, Sicile Kayıtlı Gemiler, Ana Sözleşmede Aksine Hüküm Yoksa Kooperatif Payları, Hisse Senetleri, Markalar, Kıymetli Evraklar, Tahviller, Tapu Kaydında 'Özel Yol' Olarak Görünen Yerler, Müşterek Geçitler, Su Mecraları vb. ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilecektir.
Bu noktada 'Tarım Arazilerine' ilişkin olarak bir detaya değinmekte fayda görüyoruz. Tarım Arazileri kural olarak ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir. ANCAK AYNEN TAKSİM YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLEBİLMESİ İÇİN HER BİR PAYDAŞIN PAYINA DÜŞEN MİKTARIN 'BAKANLIKÇA BELİRLENEN İFRAZ BÜYÜKLÜĞÜNÜ AŞMASI' GEREKİR. BU PAYLAR İLGİLİ BÜYÜKLÜĞÜN ALTINDA KALIYORSA AYNEN TAKSİM YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ MÜMKÜN DEĞİLDİR. Ancak söz konusu paylar ilgili büyüklüğün altında kalsa bile satış yoluyla ortaklığın giderilmesine engel olmayacaktır.
'Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmaz' için ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Yine bir 'Taşınmaz Üzerinde Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Kurulmuşsa' ortaklığın giderilmesi istenilemez. Ancak taşınmazın tamamı ortaklığın giderilmesi davasına konu olamaz. Yoksa kat mülkiyeti kurulan bağımsız bölümlerde el birliği veya paylı mülkiyet durumu varsa ilgili bağımsız bölümler için ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASINI AÇMAYA ENGEL OLAN HÂLLER
A-HUKUKÎ TASARRUFLAR
1-Taraflar kendi aralarında paydaşlığın devamına dair İDAME-İ ŞÜYUU SÖZLEŞMESİ yapmış olabilirler. Ancak söz konusu sözleşmenin ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına engel olması için belirli şartların varlığı gerekmektedir.
İdame-i Şüyuu Sözleşmesine İlişkin Bazı Şartlar:
- Tüm paydaşlar tarafından imzalanmış olmalı
- Paydaşlığa konu şey taşınmazsa NOTERDE DÜZENLENME ŞEKLİNDE yapılmalı
- Paydaşlığa konu şey taşınırsa HERHANGİ BİR RESMİ ŞEKLE TABİİ OLMAZ
- Süresi 10 yılı geçemez (10 yıldan fazla ise sözleşme geçersiz olmaz ancak 10 yılın bitimiyle beraber bu sözleşmenin varlığı ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına engel olmayacaktır)
2-Paydaşların hepsinin ortak iradesi ile söz konusu şey için kira sözleşmesi (SÖZLEŞMEDE TÜM PAYDAŞLARIN İMZASI BULUNMALI) yapılabilir (TBK m.698).
Kira sözleşmesi sona ermeden paydaşlar ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Ancak sözleşmenin üzerinden 10 yıl geçtiyse söz konusu kira sözleşmesi ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına engel olmaz.
B- KANUNÎ SINIRLANDIRMALAR
1-Mirasçıların Yaptığı Paylaştırma Sözleşmesi
2-Bir Taşınmaz Üzerinde Kat Mülkiyeti Kurulmuş Bağımsız Bölümler Varsa (634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu)
Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazda 'arsa payı' bağımsız bölümlere bağlanır. Yani taşınmazı ve bağımsız bölümü birbirinden ayrı olarak düşünemeyiz. Bu yüzden bir taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümler bulunması ortaklığın giderilmesi davası açmaya engel olmaktadır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASININ DEVAMI İÇİN BEKLETİCİ MESELE OLAN HÂLLER
-Mülkiyet Uyuşmazlığının Bulunması
-Ad/ Soyad Düzeltim Davasının Mevcut Olması
- Muhdesatın Aidiyeti Davasının Bulunması
-Veraset İlamının İptali Yönünde Davanın Bulunması
-Menfi Tespit Davasının Bulunması
-Terekenin Tespiti Davasının Sürmesi
-Miras Taksim Sözleşmesinin İfası İçin Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası
-Vasiyetnamenin Tenfizi Davasının Bulunması
-Tapudaki Sınır Düzeltim Gerektiği İddiası ve Buna Yönelik Dava Açılması
-İcranın Geri Bırakılması Kararının Bulunması
-El Birliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi Davasının Bulunması
-Mirasçılık Belgeleri Arasında Çelişki Bulunması
-Paydaşlıktan Çıkarma Davasının Bulunması
-Çelişkili Tapu Kayıtlarının Bulunması
-İlgili Taşınmazda Ki Kayıt Malikleri Arasında Hakkında Gaiplik Kararı Verilmesi Gereken Birinin Bulunması Hâli
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ, TARAF TEŞKİLİ, DAVAYI AÇABİLECEK ve AÇAMAYACAK OLANLAR
A- ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
1-Mülkiyet Hakkı Sahipleri
Mülkiyet; paylı ise HER BİR PAYDAŞ, el birliği ise HER BİR ORTAK ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.
2-Borçlu Ortağın Alacaklıları (İİK m.94, m.121);
- Miras payını haczettirebilir
- İcra mahkemesinden aldığı 'yetki belgesi' ile mirasın paylaştırılmasını ve paraya çevrilmesini isteyebilir.
B- ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINI KİMLER AÇAMAZ?
Mirasçılıktan Çıkarılan Kişi, Satış Vaadi Sözleşmesi Lehtarı, Bir Taşınmaz Üzerindeki Muhdesatın Sahibi, Tereke Temsilcisi veya Vasiyeti Yerine Getirme Görevlisi ise ortaklığın giderilmesi davasını açamayacak olan kişilerdir.
C- ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA TARAF TEŞKİLİ
Ortaklığın giderilmesi davasında taraf teşkili sağlanamadan esasa girilemez. Süresinde taraf teşkili sağlanamazsa dava 'Dava Şartı Yokluğundan' usulden reddedilir.
Davada taraf ehliyeti bulunmayan, hakkında kesinleşmiş gaiplik kararı bulunan ve kendisinden haber alınamayan paydaş davacı veya davalı olarak gösterilmişse belirli hususlar giderilmeden taraf teşkili sağlanmış olmaz.
Ortaklığın Giderilmesi davasında taraf ehliyeti bulunmayan paydaş, VASİ VEYA YASAL TEMSİLCİSİ TARAFINDAN temsil edilmelidir. Hakkında kesinleşmiş gaiplik kararı bulunan ve kendisinden haber alınamayan paydaşlar ise artık 'ölü' kabul edilerek MİRASÇILARI davaya dahil edilmelidir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Ortaklığın Giderilmesi davasında görevli mahkeme SULH HUKUK MAHKEMELERİDİR.
Ortaklığın 'satış' yoluyla giderilmesine karar verildiğinde satış sırasında gerçekleştirilecek birçok işlemi icra memurları yapsa da şikayet ve itirazları yine Sulh Hukuk Mahkemesine yaparız.
Ortaklığın Giderilmesi davasında yetkili mahkeme ise genel kural gereği DAVALININ YERLEŞİM YERİ MAHKEMESİDİR. Ancak taşınmazlar için yetkili mahkeme TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU YER MAHKEMESİDİR.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASINDA ZORUNLU ARABULUCULUK
Ortaklığın giderilmesi davalarının açılabilmesi açısından 01.09.2023(1 Eylül 2023) tarihine kadar zorunlu olmayan arabuluculuk müessesesi, 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda yapılan değişiklik ile dava şartı haline getirilmiştir.
Bunun sonucu olarak: 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan tüm ortaklığın giderilmesi davaları öncesinde arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin yürütülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Dolayısıyla 1 Eylül 2023 tarihi sonrasında açılacak olan ortaklığın giderilmesi davalarında mutlaka dava açılışı öncesinde arabuluculuk süreci yürütülmelidir, aksi takdirde arabuluculuk süreci yürütülmeksizin ortaklığın giderilmesi davası açılması durumunda açılan bu davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddi söz konusu olacaktır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASINDA YARGILAMA USULÜ
Bu dava, herhangi bir tarafın kazanacağı ya da kaybedeceği bir dava değildir. Davada verilecek kararla birlikte, davacı ve davalı için benzer sonuçlar doğar.
Ortaklığın giderilmesi davasında 'basit yargılama usulü' uygulanır. Yazılı yargılamadan farklı olarak sözlü yargılama için ayrıca duruşma açılmaz ve tahkikat aşamasının sonunda tarafların son kez beyanları alınarak karar verilir.
Davacılardan biri davadan feragat etse dahi davalılardan herhangi biri davaya devam etmek istediği takdirde, davaya devam edilerek esas hakkında karar verilir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYUU) DAVASINDA PAYLAŞMA ŞEKİLLERİ
ORTAKLIĞIN GİDERİLME ŞEKİLLERİ
1-Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksim sonucu her paydaşa düşen kısım eşit değerde olmak zorunda değildir.
Paydaşlar hangi parçanın kime ait olacağı konusunda anlaşamazlarsa 'ÖZGÜLEME KURA YOLU' devreye girer. Bunun sonucunda artık hangi parçanın kime ait olacağı belli olur. Ancak parçaların değeri doğal olarak birbirine eşit olmayacaktır. İşte bu yüzden değeri daha yüksek olan payın özgülendiği paydaş, değeri daha düşük olan payın özgülendiği paydaşa DENKLEŞTİRME ÖDEMESİ YAPMASINA MAHKEMECE KARAR VERİLİR. Bu karar sonucunda daha değerli payın özgülendiği kişiye ilgili tutarı depo etmesi için süre verilir. Bu kişi süresi içinde ilgili tutarı depo etmezse 'daha değerli pay hakkı diğer tarafa geçer' ve o kişinin ilgili denkleştirme tutarını depo etmesi gerekir. Ancak o kişi de ilgili tutarı depo etmezse bu durumda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir.
TAŞINIRLARDA aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için paylaşma sonucunda ilgili taşınır değer kaybetmemeli ve kullanım amacı ortadan kalkmamalıdır.
2-Kat Mülkiyeti Kurularak Ortaklığın Giderilmesi
Taşınmazın aynen taksimi, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmesiyle gerçekleşebilir. Fakat, bunun için mahkeme tarafından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, yapının mimarı projesine uygun şekilde tamamlanmış yahut yapının mimarı projesi olmamakla beraber, fiili duruma göre çizdirilmiş, imar ve fenne uygunluğu ilgili merci tarafından tasdik edilmiş bir projenin mevcut olması, paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekir.
Öte yandan, yapının tamamlanmış ve tamamının kagir olması gerekir. Yapının tasdik edilmiş projesi ile tamamlanmış halinin fiili durumu arasında birtakım aykırılıklar bulunuyorsa veya yapı, imara uygun ve fakat projesiz alan ilan olunuşsa ya da birtakım müstakil bölümlerin başlı başına kullanıma elverişli olmaması halinde, yani kat mülkiyeti tesis edilmesine mani düzeyde noksanlıklar bulunuyor ve eksikliklerin giderilmesi de mümkünse, bu durumda kat mülkiyet tesis edilemeyeceği neticesine varılmamalıdır.
Söz konusu eksiklikler, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini talep eden kişiye yetki ve yeterli süre vermek suretiyle giderilmesi sağlanmalıdır. Eksiklikler tam olarak giderildiği takdirde, davaya konu teşkil eden taşınmazdaki yapılar üzerinde bilirkişi marifetiyle konum, yüz ölçüm, kullanım amacı yönlerinden değerlendirme yapılır ve taşınmaz, paydaşların uzun bir zamandır benimsedikleri fiili kullanıma göre, böyle bir durum yoksa kura usulüyle paydaşlara özgülenir.
3- Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi
Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkün olmazsa ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir. Bu karar verilirken taşınmazın ada ve parsel numarası ile satışın hangi yöntemle yapılacağı belirtilmelidir.
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde iki yöntem vardır:
-Açık Arttırma Yöntemi
İİK m.114'te belirtilen esas ve usullere göre yapılacaktır. Bir de söz konusu yöntem 'tarafların tamamının bu yöndeki talebi' ile İİK m.119'da belirtilen pazarlık suretiyle satış yolu kullanılarak da uygulanabilecektir.
-Paydaşlar Arasında Uygulanan Yöntem
Sadece paydaşların katılımıyla kendi aralarında yapabilecekleri bu yöntemin uygulanabilmesi için 'tüm paydaşların bu yönteme rıza göstermesi' gerekecektir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNDEN SONRA ELDE EDİLEN MEBLAĞIN PAYDAŞLAR ARASINDA PAYLAŞTIRILMA SÜRECİ
Satış gerçekleşti, ortaklığın giderilmesine konu şeye ilişkin meblağ icra dairesinin kasasına girdi. Bu aşamadan sonra artık sıra icra dairesinin kasasına giren ortaklığın giderilmesine konu şeye ilişkin meblağın paylaştırılmasında... Ancak söz konusu meblağ paylaştırılmadan önce ilk olarak masraflar düşülür. Peki bu masrafları nerede görürüz? Bu masraflar mahkeme ilamında yazar ayrıca satış memuru tarafından düzenlenen hesap dökümünde de belirtilir. Hatta mahkeme ilamında hem masraflardan hem de vekâlet ücretlerinden hangi paydaşın ne oranda sorumlu olacağı da belirtilir. Belirtilmezse bu konuda muhakkak mahkemeden talepte bulunmamız gerekir.
Paraların paylaştırılması hususunda genellikle paraların paylaştırılması raporu düzenlemek üzere bir bilirkişi görevlendirilmektedir ve ihale bedelinden hissedarların hissesine düşen miktar ve kesintileri içeren bir tevzi tablosu bilirkişiye teslim edilmektedir. Paraların paylaştırılmasına dair rapor ve tevzi tablosu bilirkişi tarafından tanzim edildikten sonra ilgililere tebliğ edilmektedir.
Bilirkişi raporunun kesinleşmesi üzerine para banka hesabına yatırılmaktadır. Banka hesabına yatırılan para üzerinden gerekli kesintiler yapıldıktan sonra hak sahiplerine ödenmektedir.
HARÇLAR, YARGILAMA GİDERLERİ ve VEKÂLET ÜCRETİ
Ortaklığın Giderilmesi davasının konusu 'taşınmaz' ise ister aynen taksim yoluyla ister satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilsin alınacak karar ve ilam harcı NİSPİ HARÇTIR. Harca esas değer ise keşif sırasında bilirkişi aracılığıyla tespit olunan 'taşınmazın değeridir.' Ancak satış yoluyla ortaklığın giderilmesi ile aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi arasında hesaplanacak nispî harç farklıdır.
Ortaklığın Giderilmesi davasının konusu 'taşınır' ise MAKTÛ HARÇ söz konusu olur.
Paydaşlar, harçlardan 'payları oranında' sorumlu olur. Yine aynı şekilde yargılama giderlerinden de tüm paydaşlar payları oranında sorumlu olacaktır.
Kendisini avukat ile temsil her bir paydaş vekiline MAKTÛ VEKÂLET ÜCRETİ hükmedilir. Söz konusu vekâlet ücretlerinin ödenmesinden de yine tüm paydaşlar veya ortaklar 'payları oranında' sorumlu olur.