MURİS MUVAZAASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

MURİS MUVAZAASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

MURİS MUVAZAASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Mirastan mal kaçırma davası olarak da bilinen muris muvaazası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında resmiyette satış gibi gösterilen işlemin muvazaa nedeniyle geçersizliğinin tespiti ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptali talep edilir. 

Bu yazımızda muris muvazaası nedir, muris muvazaası kabul olmayan haller nelerdir ve buna benzer birçok soruya yanıt vermeyi amaçladık.  Uygulamada ve günlük hayatta sıkça karşılaşılan mirastan mal kaçırma konusuna dayalı tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin detayları içeren bu yazımızı dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.

A. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde gerçekleştirilmiş olan tescil işleminin gerçek hak durumuna aykırılık teşkil ettiği iddiasıyla açılan ve hatalı olarak tescil edilen tapu kayıtlarının iptali ile dava konusu taşınmazın mülkiyetinin, gerçek hak sahipleri adına tescil edilmesi amacıyla açılan hukuk davalarına verilen addır. 

Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleştirilebilmektedir. Ancak zamanaşımı, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve miras gibi yollarla mülkiyet hakkı tescilden önce kazanılmakta, bu hallerde tescil daha çok bildirici bir nitelik taşımaktadır. Tabii taşınmazın tapu kaydında çeşitli nedenlerle hatalı olarak tescil işlemi gerçekleştirilebilmesi ve tapu kayıtlarının gerçek hak durumunu yansıtmaması halleri de çeşitli durumlarda mümkün olabilmektedir. Tapu kaydında gerçek hak durumuna aykırı olacak şekilde gerçekleştirilen hatalı tescil işlemlerine genel olarak "yolsuz tescil" denilmektedir. Bu durumun çeşitli hukuki sonuçları söz konusu olmaktadır, tapu iptali ve tescil davası da bu hukuki sonuçlardan bir tanesidir. 

Tapu iptali ve tescil davaları, tapuda gerçek hak durumuna aykırı olarak tescil gerçekleştirilmesi halinde, tapu kaydının iptali ile gerçek hak sahipleri adına tescilinin sağlanması amacıyla açılan hukuk davalarıdır. Söz konusu yolsuz tescil, herhangi bir sebeple gerçekleştirilmiş olabilir. Tapu iptali ve tescil davası ile tapudaki tescilin yolsuz olduğu ve gerçek hak durumu hukuki usul ve esaslar çerçevesinde ispatlanmalıdır. Tapu iptali ve tescil davası; muris muvazaası nedeniyle, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle, olağanüstü zamanaşımı, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, kadastro öncesi hak durumu gibi bir çok farklı nedene bağlı olarak açılabilmektedir. 

Bu yazımızda ise yalnızca muris muvazaası(mirastan mal kaçırma) nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davalarını işleyeceğiz.

B. Muris Muvazaasının Tanımı ve Hukuki Temelleri

Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri yanıltmak amacıyla aralarında gerçek iradeye dayanmayan işlem yapmalarına denir. Yani dışarıdan bakıldığında bir işlem yapılmış gibi görünmektedir ancak işlemin içinde olan taraflar aslında bunun gerçeği yansıtmadığını bilerek bu işlemi yapmıaktadır. 

Türk Borçlar Kanunun 19. maddesinde düzenlenen muvazaa kavramı kendi içinde ikiye ayrılır:

1.Mutlak Muvazaa: Muvazaanın bu türünde taraflar yalnızca görünüşte bir işlem yapmaktadır.  Ancak aralarında bu işlemin hiçbir gerçek hukuki sonuç doğurmasını istemezler.

2.Nispi Muvazaa: Muvaazanın bu türünde ise işlemin dışında olanlara karşı bir işlem yapılıyor gibi görünür ancak taraflar kendi aralarında başka işlem üzerinde anlaşırlar.

İşte muris muvazaası, nisbi muvazaa türüdür. Muris muvazaasında miras bırakan, gerçekten sözleşme yapma ve tapulu taşınmazını devretme iradesi taşımaktadır; ancak bir veya birkaç mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizler ve gerçekte 3. bir kişiye bağışlamak istediği malvarlığı unsurlarını, satış sözleşmesi veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi mirasçıların yasal miras payları ile saklı paylarını kullanmalarını engelleyici nitelikte hukuki işlemler ile devreder. 

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, halk arasında bilinen adıyla mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, mirasçılarının bir veya birkaç tanesini ya da hepsini mirasından mahrum bırakmak isteyen kişinin, kendisine ait olup da ölümü akabinde mirasçılarına kalacak olan taşınmaz mallarından birini veya birkaçını, esasen bağışlamak amacıyla tapuda satış göstererek devretmiş olması durumunda açılabilecek olan bir dava türüdür. Bu dava ile murisin mirasçılardan kaçırmış olduğu taşınmaz mallara ilişkin olarak tapuda gerçekleştirilen tescil işleminin iptali ve miras hakkı sahibi olan mirasçılar adına tapuda tescil işlemi gerçekleştirilerek söz konusu taşınmazların mülkiyet hakkının gerçek hak sahipleri adına kaydedilmesi sağlanmaya çalışılır.

Muris muvazaası hukuki nedenine dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarına temel teşkil eden birkaç emsal Yargıtay kararı bulunmaktadır. Bunlardan en önemlisi Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 1/2 sayılı ve 01.04.1974 tarihli kararıdır. Söz konusu kararla birlikte muris muvazaası kavramı anlamını bulmuştur. İlgili İçtihadı Birleştirme Kararında muris muvazaası teşkil eden taşınmaz satışlarında görünürdeki işlem olan satış işlemi esasen muvazaalı olduğu ve tarafların gerçek iradelerine uymadığı için geçersiz kabul edilir. Gizli işlem olan bağış sözleşmesi ise, Türk Medeni Kanunumuzun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunumuzun 237. maddesi(eski Borçlar Kanunumuzun 213. maddesi) ve Tapu Kanunumuzun 26. maddelerinde öngörülmüş olan şekil şartını sağlamadığı için geçersizdir. 

Türk Medeni Kanunumuzun m.706'ya göre: ''Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.''

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, tapuda gerçekleştirilen işlem, satış işlemidir; ancak devredenin gerçek iradesi karşılıksız kazandırma yani bağışlamadır. Burada görünürdeki satış işlemi her ne kadar şekil şartını sağlıyor olsa da geçersizdir. Çünkü:

- Tarafların gerçek iradesini yansıtmamaktadır,

- Gerçekleştirilme amacı üçüncü kişileri yanıltmak ve üçüncü kişilerin haklarını ihlal etmektedir ve bu durum, Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil etmektedir.

Peki, satış sözleşmesinin niçin geçersiz olduğunu açıkladık. O halde bağış sözleşmesi niçin geçersizdir? Çünkü taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz bağış sözleşmesi de aynı taşınmaz satış sözleşmesinde olduğu gibi resmi şekilde düzenlenmelidir. Oysa tapuda gerçekleştirilmiş olan işlem, taşınmaz bağış sözleşmesi değil, taşınmaz satış sözleşmesidir; tapuda resmi şekil şartını sağlayarak akdedilmiş olan bir bağış sözleşmesi bulunmamaktadır. Bu nedenle bağış sözleşmesinin şekil şartı sağlanmamış olduğundan dolayı bağış sözleşmesi de yok hükmündedir. 

Bu geçersizlik, muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davası ile saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, tüm mirasçılar tarafından ileri sürülebilir. Yani tenkis talebinin aksine, muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasını saklı pay hakkı sahibi olmayan mirasçılar dahi açabilir ve tapunun iptali ile miras payları oranında kendi adlarına tescilini sağlayabilir. 

Şimdiye kadar hangi durumların varlığı hâlinde muris muvazaası kavramının gündeme geleceğini ve muris muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılabileceğinden bahsettik. Peki aksi bir durumda yani hangi durumlarda muris muvazaasından söz edilemeyecektir? Bu durumları hem Yargıtay kararlarında hem de uygulamada sıklıkla karşılaşılan haller dikkate alınarak birkaç örnekle açıklayalım:

- Mirasbırakanın Amacının Mal Kaçırmak Değil de Mirasçılar Arasında Mal Paylaşımı Yapmak Olması 
Eğer muris sağlığında taşınmazlarını belirli bir plana göre mirasçılar arasında bölüştürmüşse artık muris muvazaasından söz edilemeyecektir. 

-Gerçekten Bedelli Bir Satışın Varlığı 
Şayet yapılan işlem gerçek bir satış işlemi ise yani yalnızca tapuda gösterilen rakam değil  gerçekte de bir bedel ödenmişse ve bu bedel makul düzeyde ise muris muvazaası iddiası dayanaksız kalır. Çünkü burada bağış iradesi değil malın devri karşısında bir ekonomik değer alma iradesi vardır.

-Satış İşleminin Gerçekten Yapılmasına Rağmen Tapuda Bedelin Düşük Gösterilmesi 
Bu hâlde görünüşte bir eksiklik vardır ama arka planda gerçek bir satış ilişkisi vardır. Buna dayanılarak dava açılmış ve söz konusu davada sadece satış bedelinin düşük gösterildiği gerekçesine dayanılmış ise  yine muris muvazaasından söz edilemeyecektir. 

C. Davanın Tarafları

Muris muvaazası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını saklı pay hakkı sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar açabilmektedir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu 1/2 sayılı ve 01.04.1974 Tarihli Kararı). Bununla birlikte, unutulmaması gereken çok önemli bir husus vardır: Davayı açabilecek olan hak sahiplerinin bu davayı açabilmeleri, muvazaalı satış işlemini gerçekleştirmiş olan murisin ölmüş olmasına bağlıdır (4722 Sayılı Türk Medeni Kanununun Uygulama Şekli Hakkında Kanun m.17). Eğer muris hayattaysa, ölüm olayı gerçekleşmemiş ve dolayısıyla mirasçıların da miras hakları henüz doğmamış olacaktır. Dolayısıyla bu halde muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası da açılamayacaktır.

Bu davada davalı ise, muvazaalı satış işlemi ile dava konusu edilen taşınmaz kendisine devredilmiş olan yani tapuda malik olarak gözüken kişidir. Mirasbırakanın kendisi lehine devir gerçekleştirdiği mirasçı veya 3. kişi, dava konusu taşınmazı 3. bir kişiye devrederek zincirleme satışta bulunmuşsa, dava ilk devralana ve onun devrettiği 3. kişiye karşı açılabilir. Bu davada taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişinin de muvazaa iradesiyle hareket ettiği ve iyiniyetli malik olmadığı hususu ortaya çıkarılmalıdır. 

Zira malikin iyi niyetli olmadığı durumda Tapuya Güven ilkesini koruyan TMK m.1023 gündeme gelecektir. İlgili maddeye göre bir kişi tapuya güvenerek bir taşınmazı devralmışsa önceki işlemlerde ki geçersizlik kendisine yansımayacaktır. Ancak bu kişinin muvazaadan haberdar olduğu ortaya konulursa artık bu korumadan yararlanamayacaktır. Yani muris muvaazası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılmadan önce davacı ve davalı sıfatlarının belirlenebilmesi adına sadece ilk devri değil taşınmazın el değiştirdiği tüm zincir incelenmek zorundadır. Nitekim bu zincirin içinde yer alan bir kişinin muvazaadan farkında olduğu ortaya konulduğu takdirde artık o kişi muris muvaazası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının muhatabı olabilecektir. 

D. Deliller ve İspat

Muris muvaazası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açan davacı, mirastan mal kaçırma amacını ispatlamalıdır. Ancak artık hayatta olmayan bir kişi, hayatta iken gerçekleştirdiği hukuki işlemi yerine getirirken hangi amaçla hareket etmiş olduğunun tespiti ve ispatı son derece güçtür. Bu nedenle yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca aşağıdaki olguların varlığı, bu davalar açısından önem arz etmekte ve bunların bir kısmı da muvazaanın varlığına karine teşkil etmektedir:

-Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark,

-Taraflar ile mirasbırakan arasındaki beşeri ilişki,

-Davacılar ile mirasbırakan arasında husumet bulunup bulunmadığı hususu,

-Satış tarihinde mirasbırakanın gelir durumu ve dava konusu taşınmaz malı satma ihtiyacı olup olmadığı veya başkaca makul bir nedenin bulunup bulunmadığı hususu,

-Satış tarihinde davalı yanın alın gücünün olup olmadığı,

-Ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri,

-Toplumsal eğilimler,

-Hayatın olağan akışı ile somut olayda gerçekleşen olguların karşılaştırılması.

Burada önemle üzerinde durmamız gereken husus, mirasbırakanın iradesinin ortaya çıkarılmasıdır. Satışa konu edilen malın devri belirli bir semen karşılığında ise, para değil de hizmet ya da emek karşılığı ise, muris muvazaasından söz edilemez. Karşılıklılık(ivaz) olgusunun varlığı, muvazaayı ortadan kaldırır. Mirasbırakanın gerçek iradesinin mirasçılardan mal kaçırmak olmaması durumunda muris muvazaası nedeniyle açılmış olan tapu iptal ve tescil davası reddedilecektir. 

E. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Muris muvaazası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın aynî haklarına ilişkin olan davalardan olduğundan HMK m.11'de düzenlenen miras davalarında ki genel yetki kuralına değil HMK m.12'de düzenlenen yetki kuralları dikkate alınacaktır. HMK m.12 ise bizlere açıkça şunu söylemektedir: 'Dava konusu taşınmaz nerede ise dava orada açılır.' Dolayısıyla muris muvaazası Nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesidir.

Muris muvaazası nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında sıkça karşılaşılan bir duruma değinmekte fayda görüyoruz. Bazen dava konusu yalnızca bir taşınmaz olmaz. Aynı muris birden fazla taşınmaz devretmiş olabilir. Örneğin murisin bir taşınmazı Sivas'ta bir taşınmazı ise Ankara'da olup, bunları devretmiş olabilir. Böyle bir durumda hangi mahkemenin yetkili olacağı sorunu ortaya çıkacaktır. Ancak bu konuda HMK m.12/3 bize açıkça yol göstermektedir. İlgili maddeye göre 'davaya konu olan birden fazla taşınmaz varsa dava bunlardan herhangi birinin bulunduğu yerde açılabilir.'

Bazen ise uygulamada muris muvaazası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ile birlikte terditli olarak tenkis talebinde bulunulduğu görülmektedir. Peki böyle bir durumda yetkili mahkeme hangi talebe göre belirlenecektir ? 

Bu iki talep arasında şöyle bir fark vardır: Tenkis davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava değildir. Dolayısıyla tenkis davasında yetkili mahkeme miras davalarında ki genel yetki kuralının düzenlendiği HMK m.11'e göre belirlenir ki bu maddeye göre tenkis davalarında yetkili mahkeme 'Murisin Son Yerleşim Yeri Mahkemesidir.' Ancak muris muvaazası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası doğrudan taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğu için HMK m.12 uygulanır ve ilgili maddeye göre ise muris muvaazası nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme 'Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesidir.' 

Burada şu mantıkla hareket ederiz: İki talep terditli bir şekilde ileri sürülmüşse daha geniş ve öncelikli olan talebe göre yetki belirlenir. Yani esas olan muris muvaazası olduğu için dava 'Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesinde' açılmaldır. 

Muris muvaazası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası mal varlığına dayanan bir özel hukuk davası olduğu için görevli mahkeme  'Asliye Hukuk Mahkemesidir.'

F. Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, murisin ölümü akabinde açılabilir. Çünkü mirasbırakan hayatta olduğu müddetçe, mirasçıların miras haklarının doğmayacaktır.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında talepte bulunulan hak, mülkiyet hakkı olduğu için ve mülkiyet hakkı mutlak bir hak olduğu için, bu davaların açılması önünde zamanaşımı süresi veya hak düşürücü süre adı altında herhangi bir süre engeli mevcut değildir. 

G. Harca Esas Değerin Belirlenmesi

Muris muvaazası nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında harca esas olacak değer taşınmazının tamamının değeri dikkate alınarak belirlenmez. Zira tapu iptal ve tescil talebinde bulunan mirasın tümü üzerinde değil yalnızca kendi miras payı oranında hak iddia eder. Bu nedenle harca esas değer dava konusu taşınmazın tamamı üzerinden değil sadece miras payına düşen kısım üzerinden belirlenmelidir.

Bu hususu bir örnekle açıklayalım: Mesela tapu iptal ve tescil talebine konu olan taşınmazın güncel piyasa değeri 100.000.000,00 TL, tescil talebinde bulunan kişinin miras payının da 1/5 olduğunu varsayalım. İşte bu durumda harca esas olan tutar miras payına tekabül eden 20.000.000,00 TL olacaktır. Yani dava dilekçesinde harç hesabı yaparken veya mahkemeye bildirimde bulunurken miras payına tekabül eden 20.000.000,00 TL'lik değer esas alınacaktır. Nitekim dava açarken nispi karar ve ilam harcının 1/4'ü olan peşin harç da bu rakam üzerinden yatırılacaktır.